Les taxes locales sur un bien que vous n'occupez pas
L'abattement de 75 % dont tout le monde parle existe bien, et il vise expressément les Marocains du monde. Mais il tombe dès que le bien est loué.
Mis à jour le 11 août 2026 · sources officielles consultées le 11 août 2026
La taxe d'habitation et la taxe de services communaux sont assises sur la valeur locative du bien. Un abattement de 75 % est réservé à l'habitation principale du redevable, ou occupée à titre gratuit par son conjoint, ses ascendants ou descendants au premier degré. Un bien loué n'y a pas droit : il supporte la taxe sur la totalité de la valeur locative. Loi 47-06, articles 22 à 38.
L'abattement, et sa formulation pour les Marocains du monde
La taxe d'habitation est assise sur la valeur locative déterminée par comparaison, révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2 %.
L'abattement de 75 % vise l'habitation principale du redevable propriétaire ou usufruitier, ou occupée à titre principal par son conjoint, ses ascendants ou descendants en ligne directe au premier degré, ou ses co-indivisaires.
Pour les Marocains résidant à l'étranger, le texte vise le logement qu'ils conservent à titre d'habitation principale au Maroc, occupé à titre gratuit par leur conjoint, leurs ascendants ou descendants en ligne directe au premier degré.
Le barème est de 0 % jusqu'à 5 000 dirhams de valeur locative, 10 % de 5 001 à 20 000, 20 % de 20 001 à 40 000, et 30 % au-delà.
Les deux mots qui font toute la différence sont à titre gratuit. Le logement laissé à la disposition d'un parent proche garde l'abattement. Le même logement loué, même à un membre de la famille, le perd et supporte la taxe sur 100 % de la valeur locative.
La taxe de services communaux
Pour les immeubles soumis à la taxe d'habitation, la taxe de services communaux est assise sur la même valeur locative.
Pour les immeubles qui n'y sont pas soumis, elle est assise sur le montant global des loyers.
Le taux est de 10,50 % dans le périmètre urbain, les centres délimités et les stations estivales, hivernales et thermales, et de 6,50 % dans les zones périphériques.
La vacance n'exonère pas
C'est une déception fréquente. Il n'existe pas d'exonération de principe pour un logement inoccupé. Le texte prévoit même expressément qu'en station d'estivage, d'hivernage ou thermale, la taxe est établie même en l'absence d'occupation, la vacance ne pouvant être constatée qu'au moyen d'une déclaration en bonne et due forme.
L'exonération de cinq ans pour construction neuve
Elle existe, mais elle est réservée aux constructions nouvelles affectées à l'habitation principale. Un logement neuf acheté pour être loué n'en bénéficie donc pas. C'est une confusion très répandue chez les acquéreurs en état futur d'achèvement.
Un cas particulier géographique
Le texte prévoit une réduction de moitié de la taxe d'habitation pour l'ancienne province de Tanger. C'est un vestige historique du régime particulier de la zone, et l'un des rares avantages géographiques inscrits dans la fiscalité locale marocaine.
Questions fréquentes
Un logement laissé vide paie-t-il la taxe d'habitation ?
Il n'y a pas d'exonération de principe pour vacance. Dans certaines communes, la taxe est même expressément établie en l'absence d'occupation, et la vacance ne peut être constatée que par déclaration.
Mon frère habite gratuitement mon appartement : l'abattement joue-t-il ?
Le texte vise le conjoint, les ascendants et les descendants en ligne directe au premier degré, ainsi que les co-indivisaires. Un frère n'entre pas dans cette énumération, sauf à être co-indivisaire.
Qui paie ces taxes, le propriétaire ou le locataire ?
La taxe d'habitation est due par le propriétaire ou l'usufruitier. La répartition des charges entre bailleur et locataire relève du bail, elle ne change pas le redevable légal.
Comment est fixée la valeur locative ?
Par comparaison, selon la méthode prévue par le texte, avec une révision quinquennale par augmentation de 2 %. Ce n'est pas le loyer réellement perçu.
Ces taxes se déduisent-elles des revenus fonciers ?
Le régime des revenus fonciers repose sur un abattement forfaitaire de 40 % qui tient lieu de charges. Il n'y a pas de déduction séparée des taxes locales.
Peut-on payer ces taxes depuis l'étranger ?
Les modalités de paiement relèvent de l'administration fiscale et des services communaux. Elles ne sont pas décrites ici, faute d'avoir pu les vérifier sur une source officielle.
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