L'achat

Acheter depuis l'étranger, sans être sur place

Deux choses commandent tout : la forme de l'acte, qui décide de sa validité, et l'origine des fonds, qui décide de ce qui pourra ressortir. Les deux se jouent avant la signature.

Mis à jour le 11 août 2026 · sources officielles consultées le 11 août 2026

Des plans d'architecte, un casque et des clés posés au sol. Photographie de Pavel Danilyuk, publiée sur Pexels.

La réponse courte

Au Maroc, tout acte portant transfert de propriété immobilière, ainsi que les procurations qui s'y rapportent, doit être établi à peine de nullité soit en acte authentique reçu par un notaire ou par deux adouls, soit en acte ayant date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation. C'est l'article 4 de la loi 39-08 portant Code des droits réels, modifié à deux reprises depuis 2011.

Législateur marocainLoi 39-08, article 4, modifié par les lois 69-16 et 41-24

Tout acte portant transfert de propriété ou constitution, transfert, modification ou extinction d'un droit réel, ainsi que les procurations qui s'y rapportent, doit être établi à peine de nullité en acte authentique ou en acte ayant date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation, sauf disposition légale contraire.

La loi 41-24, publiée au Bulletin officiel n° 7328, étend expressément cette exigence de forme aux compromis de vente immobiliers et aux mandats qui s'y rapportent.

Source : Loi 39-08 portant Code des droits réels, dahir n° 1-11-178 du 22 novembre 2011, consultée le 11 août 2026. La rédaction consolidée issue de la loi 41-24 n'a pas pu être lue dans son texte officiel : elle est rapportée d'après des reprises concordantes. Faites-la vérifier par le rédacteur de votre acte avant de vous en prévaloir.

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Une restriction qui ne concerne pas les Marocains du monde

Législateur marocainDahir portant loi n° 1-73-213 du 2 mars 1973, modifié en 1977

L'acquisition d'immeubles agricoles ou à vocation agricole situés hors périmètre urbain est interdite aux personnes physiques étrangères et aux personnes morales non intégralement marocaines.

Le critère retenu par le texte est la nationalité, et non la résidence : un Marocain résidant à l'étranger n'entre pas dans le champ de cette prohibition.

Une attestation administrative de vocation non agricole permet de lever l'interdiction pour un projet d'investissement non agricole.

Source : Dahir portant loi n° 1-73-213 du 2 mars 1973 relatif aux immeubles agricoles ou à vocation agricole, portail Adala du ministère de la Justice, consultée le 11 août 2026. Le traitement des binataux au regard de ce texte se déduit du critère de nationalité mais n'a pas pu être confirmé par une circulaire administrative. Les régimes des terres collectives, guich, habous, forestières et des zones militaires ou frontalières ne sont pas couverts ici.

Une poignée de main au-dessus d'un contrat immobilier signé. Photographie de Thirdman, publiée sur Pexels.

Questions fréquentes

Un compromis signé entre particuliers est-il valable ?

Depuis la modification de l'article 4 de la loi 39-08 étendant l'exigence de forme aux compromis, un acte sous seing privé sans notaire, adouls ni avocat agréé est exposé à la nullité. C'est le point le plus mal compris du marché.

Faut-il obligatoirement un notaire ?

Non : le texte ouvre trois voies, le notaire, les deux adouls, et l'avocat agréé près la Cour de cassation. Elles n'ont pas la même valeur juridique. Voir la chronologie.

Un étranger peut-il acheter au Maroc ?

En zone urbaine, oui, librement, pour un logement ou un local. La restriction porte sur les immeubles agricoles ou à vocation agricole hors périmètre urbain, et elle vise la nationalité, pas la résidence.

Le dépôt de garantie est-il fixé par la loi ?

Non. Le pourcentage souvent cité est un usage de marché, pas une règle. Aucun texte ne le fixe, et il se négocie.

Combien de temps prend l'inscription au titre foncier ?

Ce site ne publie pas de délai pour cette formalité : le barème officiel de l'agence de la conservation foncière n'a pas pu être lu en texte intégral. Le délai cité dans beaucoup d'articles est en réalité celui d'une immatriculation d'immeuble non titré, ce qui est une procédure différente.

Peut-on acheter sans jamais venir au Maroc ?

Juridiquement oui, par procuration en la forme exigée. Matériellement, cela reporte tout le risque de constatation sur la personne à qui l'on donne pouvoir. Voir la procuration.