# Du compromis à l'inscription : qui signe quoi, et quand

> Le moment qui compte n'est pas la signature de l'acte, ni la remise des clés. C'est l'inscription au titre foncier : avant elle, un droit réel n'est pas constitué.

Mis à jour le 11 août 2026. Source : https://mre-investir.com/achat/chronologie/

**La réponse courte.** Sur un immeuble immatriculé, les droits réels ne sont constitués et ne deviennent opposables aux tiers qu'à compter de leur inscription sur le titre foncier. C'est le principe de l'effet constitutif de l'inscription, hérité du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière et repris par le Code des droits réels. Signer ne suffit donc pas : tant que l'inscription n'est pas faite, l'acheteur détient une créance, pas une propriété opposable.

## Les trois formes possibles, et ce qui les sépare

| Le rédacteur | La nature de l'acte | Ce que cela implique |
|---|---|---|
| Notaire | Acte authentique | Force probante et date certaine. Compétence sur tout bien, y compris titré. |
| Deux adouls | Acte authentique après homologation par le juge notaire | Usage historiquement dominant sur les biens non immatriculés et en matière de statut personnel. |
| Avocat agréé près la Cour de cassation | Acte à date certaine | Régime distinct, plus léger que l'authenticité. Signatures des parties légalisées, signature de l'avocat ratifiée par le greffier en chef. |

_Les trois voies sont ouvertes par l'article 4 de la loi 39-08. Elles ne produisent pas les mêmes effets._

## L'enchaînement

- La vérification préalable. Certificat de propriété récent du bien, lecture des inscriptions portées au titre : hypothèques, servitudes, saisies, oppositions. C'est l'étape que l'absence physique rend la plus fragile.
- Le compromis. Depuis l'extension de l'exigence de forme, il suit le même régime que l'acte définitif. Un dépôt de garantie l'accompagne généralement : son montant est un usage, pas une règle.
- Le financement. C'est ici, et pas plus tard, que se décide la convertibilité future du produit de revente. Les fonds doivent arriver de l'étranger, sur un compte à votre nom, avec les justificatifs de l'article 12 de l'Instruction générale des opérations de change.
- L'acte définitif. Reçu dans l'une des trois formes admises, avec paiement du solde du prix.
- L'enregistrement et le paiement des droits. Les droits d'enregistrement sont dus sur l'acquisition.
- L'inscription au titre foncier. L'acte est déposé à la conservation foncière, qui inscrit le nouveau propriétaire. C'est cette inscription qui constitue le droit.

**Législateur marocain — Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, texte modifié**

Les droits réels sur un immeuble immatriculé ne sont constitués et ne sont opposables aux tiers qu'à compter de leur inscription sur le titre foncier.
L'agence nationale de la conservation foncière tient les titres, reçoit les dépôts et procède aux inscriptions.

Source : Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, texte modifié et complété, publié par l'ANCFCC — https://www.ancfcc.gov.ma/media/1161/dahir-12-08-1913-sur-limmatriculation-fonci%C3%A8re-tel-quil-a-%C3%A9t%C3%A9-modifi%C3%A9-et-compl%C3%A9t%C3%A9.pdf (consultée le 11 août 2026). Les numéros d'articles précis n'ont pas pu être vérifiés : le PDF officiel du dahir consolidé n'a pas pu être extrait en texte. Le principe, lui, est constant et non discuté.

## Les droits d'enregistrement à l'acquisition

**Direction générale des impôts — Code général des impôts, article 133-I-F-1° et 133-I-G-1°**

Le taux de 4 % s'applique à l'acquisition de locaux construits à usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif, ainsi qu'aux acquisitions en Mourabaha, Ijara Mountahia Bitamlik et Moucharaka Moutanakissa. Il s'étend au terrain d'assise dans la limite de cinq fois la superficie couverte.
Le taux de 5 % s'applique aux acquisitions de terrains nus ou comportant des constructions destinées à être démolies.

Source : Code général des impôts marocain, édition 2026 intégrant la loi de finances 50-25 — https://casainvest.ma/sites/default/files/2026-02/Code%20impo%CC%82ts%202026.pdf (consultée le 11 août 2026). Les taux d'enregistrement sont modifiés par les lois de finances. Vérifiez la version en vigueur l'année de votre acte.

### Le tarif de la conservation foncière n'est pas publié ici
Le barème officiel de l'agence de la conservation foncière est diffusé sous forme de document scanné, non exploitable en texte. Le pourcentage couramment cité sur les sites d'information n'a pas pu être vérifié sur le texte réglementaire. Il n'est donc pas repris sur ce site : demandez-le au rédacteur de votre acte, qui le facture et le connaît.

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## Questions fréquentes

### À quel moment devient-on propriétaire ?
Sur un bien immatriculé, à l'inscription au titre foncier. La signature de l'acte crée des obligations entre les parties ; elle ne crée pas encore un droit réel opposable aux tiers.

### Que se passe-t-il si le vendeur revend entre la signature et l'inscription ?
C'est précisément le risque que l'inscription fait disparaître, et la raison pour laquelle le dépôt à la conservation foncière ne doit pas traîner. Le rédacteur de l'acte est le mieux placé pour sécuriser ce délai.

### Le compromis doit-il vraiment passer par un professionnel ?
La modification de l'article 4 par la loi 41-24 étend expressément l'exigence de forme aux compromis de vente immobiliers. Un compromis sous seing privé simple est donc exposé.

### Peut-on payer une partie du prix hors acte ?
Ce serait à la fois un risque juridique majeur et une impasse au regard de la convertibilité : seuls les règlements tracés et justifiés dans les formes de l'article 12 de l'Instruction générale des opérations de change ouvrent un droit de retransfert.

### Faut-il faire traduire les actes ?
Les actes sont rédigés en arabe ou en français selon le rédacteur. Une traduction certifiée est utile pour les besoins du pays de résidence, notamment fiscaux, mais elle ne conditionne pas la validité marocaine.

### Combien coûte l'ensemble des frais d'acquisition ?
Ce site publie les taux légaux qu'il a pu vérifier, et rien d'autre. Les honoraires du rédacteur et les frais de conservation foncière vous seront chiffrés par le professionnel qui reçoit l'acte.